بررسی وضعیت بازار معاملات مسکن در هفتههای گذشته نشان میدهد که بازار دوم معاملات مسکن یا همان بازار پیشفروش، روزهای سختی را سپری میکند و افت شدیدتری نسبت به بازار اول مسکن(فروش واحدهای آماده سکونت) دارد.
تحقیقات میدانی انجام شده از آخرین وضعیت بازار ساختوساز مسکن (بر پایه اظهارات واسطهها و فعالان بازار مسکن) نشان میدهد که تمایل سازندهها و عرضهکنندگان آپارتمان، برای پیشفروش واحدهای پروژههای ساختمان به سطح صفر نزدیک شده است.
باتوجه به شواهد موجود به نظر میرسد که سازندگان و فعالان ساختمانی در شرایط فعلی به دو علت تمایلی به پیشفروش
واحدهای مسکونی خود ندارند.
عامل اول: افزایش قیمت ساختوساز و عدم رغبت فعالان ساختمانی برای آغاز پروژههای جدید
طی چندین ماه گذشته بهدلیل تورم موجود در بازار زمین و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینههای ساختوساز رشد شدیدی داشته است. این موضوع باعث شده گروه زیادی از سازندگان حتی سازندگان فعال بازار ساختوساز، نسبت به هفتههای پایانی سال گذشته، برای تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی، متحمل پرداخت 10 الی 20 درصد افزایش هزینه در فاکتورهای پرداختی شوند.
از طرفدیگر افزایش هزینه صدور پروانههای ساختمانی نیز باعث افزایش میانگین هزینههای ساختوساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال 98 شده است.
طبق بررسیهای انجام شده، میانگین هزینه ساختوساز در شهر تهران در ماههای آغازین سال 99 از متر مربعی 5 میلیون تومان عبور کرده است. این درحالی است که میانگین هزینه ساختوساز در شهر تهران در پایان سال گذشته دست کم متری 4 میلیون تا 4 میلیون و 500 هزار تومان بوده است.
طبیعی است که بهدنبال افزایش هزینههای ساختوساز، بهای تمام شده مسکن نیز بالا رود. از طرف دیگر، قدرت خرید متقاضیان طی یکسال گذشته بهشدت کاهش پیدا کرده و در پی آن فروش واحدهای مسکونی افت داشته است.
عامل دوم: ابهام سازندگان و بسازوبفروشها در "تعیین قیمت آتی" برای پروژههای ساختمانی
از دیدگاه سازندگان در شرایط کنونی، بهدلیل وضعیت غیرقابل پیش بینی شاخصهای اقتصادی نظیر تورم، رشد قیمت مصالح ساختمانی و..تعیین قیمت تمام شده برای پروژههای ساختمانی تکمیل نشده بسیار سخت شده و طبیعی است که در چنین شرایطی فعالان ساختمانی ترجیح دهند از پیشفروش واحدهای مسکونی خود صرفنظر کنند.
در حال حاضر تعداد سازندگان فعال در بازار ساختوساز که حاضر به پیشفروش واحدهای پروژه ساختمانی خود هستند بسیار اندک است. به گفته واسطههای بازار معاملات ملکی در شهر تهران، دلیل تمایل این گروه از سازندهها به پیشفروش واحدهای نیمهتمام پروژههای ساختمانی، مشکل در تامین نقدینگیو بودجه جهت تکمیل پروژههای در حال ساخت میباشد.
از طرف دیگر، تعداد معدودی از سازندههای فعال نیز بهمنظور خرید ملک کلنگی و آغاز پروژههای جدید، حاضر شدهاند که بخشی از واحدهای مسکونی در پروژه ساختمانی خود را پیشفروش کنند.
البته طبق اظهارات واسطههای ملکی، این گروه از سازندهها حاضر هستند فقط بخشی از واحدهای پروژههای مسکونی را پیشفروش کنند، بهطوریکه از یک پروژه 10 واحدی فقط بین 2 تا 3 واحد برای عرضه در بازار پیشفروش ارائه میشود.
ناگفته نماند که براساس گفته فعالان بازار ساختمانی در وضعیت کنونی، سازندههایی که ناگریز به پیشفروش واحدهای مسکونی خود هستند، ترجیح میدهند پیشخریداری را انتخاب کنند که خود مالک «ملک کلنگی» هست تا از این طریق بتوانند پروژههای جدید خود را راحتتر آغاز کنند.
رکود در بازار ملک کلنگی
بازار ملک کلنگی که طی یکسال گذشته با تورم قیمتی شدیدی مواجه شده بود از سمت عرضه به یک رکود شدید دچار شده است. (در میانه پاییز 98 قیمت هر متر مربع ملک کلنگی در شهر تهران به هر متر مربع 20 میلیون تومان نزدیک شده بود)
واسطههای بازار ملک کلنگی این رکود غیرعادی را با واژه "رکود تند" توصیف میکنند. وضعیتی که بر بازار پیشفروش مسکن به شدت تاثیرگذار خواهد بود.
دو تهدید بازار دوم مسکن
وضعیت غیرعادی حاکم بر بازار معاملات مسکن (واحدهای نیمهتمام عرضه شده برای پیشفروش)، دو تهدید جدی برای این بازار و پیشخریداران ایجاد کرده است.
تهدید نخست:
نخستین تهدیدی که بازار دوم مسکن را تحت تاثیر قرار داده از سال گذشته آغاز شده و همچنان ادامه دارد، به نوع واگذاری و فروش واحدهای نیمهتمام از سوی سازندهها به پیشخریداران مربوط میشود. درحقیقت گروهی از سازندگان مسکن به دلیل کمبود بودجه برای تکمیل پروژه ساختمانی در باتلاق تکمیل پروژه گرفتار شدهاند و از سال گذشته سعی کردهاند واحدهای مسکونی را به شکل نامتعارف نیمهتمام به متقاضی پیشخریدار واگذار کنند. ناگفته نماند که این وضعیت یک تهدید جدی برای پیشخریدارانی است که به امید تکمیل هرچه سریعتر، اقدام به پیشخرید کرده بودند، اما شرایط تکمیل ساختمان نیمه کاره از سوی سازنده وجود ندارد.
تهدید دوم:
تهدید دوم در بازار پیش فروش مسکن تقریبا طی چند ماه اخیر بهوجود آمده است و تا حدودی شبیه به تهدید نخست است. این تهدید از سوی پیشخریداران واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن در سال گذشته است که به فروشندگان تبدیل شدهاند و ترجیح میدهند پیش از تکمیل واحد مسکونی، همان آپارتمان را به پیشخریدار دیگری واگذار کنند تا ریسک خرید آپارتمان نیمهکاره را به پیشخریدار دوم منتقل کنند.
البته به گفته واسطههای ملکی یکی ازمهمترین دلایل تغییر موضع پیشخریداران سال 98، افزایش بازدهی بازارهای موازی همچون بورس است. درحقیقت بخشی از پیشخریداران سال 98 تصمیم گرفتهاند واحد نیمهتمام خود را بفروشند تا دارایی خود را از بازار مسکن به سایر بازارها منتقل کنند.
خاموش شدن چراغ پیشفروش در بازار معاملات مسکن
با بررسیهای صورت گرفته دو واقعیت مهم دیگر نیز باعث خاموش شدن بازار دوم معاملات مسکن شده است. واقعیت اول "رعایت عرف پیشفروش" است. به این معنیکه به دلیل تکمیل نبودن امکانات و تجهیزات، سازنده باید قیمت پیشفروش را کمتر از آپارتمان نوساز و تکمیل شده منطقه اعلام کند.
اما واقعیت دوم این است که در بازار فعلی شرایط عکس وجود دارد. بهاین معنی که سازندههای مسکن برای پیشفروش واحدهای مسکونی ناگریز هستند قمیت پیشنهادی خود را با "محاسبه تورم انتظاری بازار مسکن" تعیین کنند. بههمین جهت ممکن است تفاوت چندانی میان قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز و واحدهای پیشفروش و نیمهتمام وجود نداشته باشد. طبیعی است که در چنین شرایطی متقاضیان ترجیح میدهند بهجای پیشخرید واحد مسکونی، آپارتمان آماده سکونت را خریداری کنند.
این دو واقعیت کاملا متضاد باعث شده که عملا پیشفروش بازار معاملات پایتخت نزدیک به صفر برسد.